Ceny mieszkań – co na nie wpływa i dlaczego tak drogo?

W dniu dzisiejszym proponujemy Wam kolejny wpis poradnikowy. Wielu z Was myśli, że temat jest dość oczywisty. W takim wypadku zachęcamy do zapoznania się z poniższą treścią, bo lista czynników determinujących wartość nieruchomości jest dość długa. Znając chociażby część tych powodów, macie potencjalną szansę na negocjację cen lub zwyczajnie poznacie pułap, od którego możecie zacząć poszukiwania.

Ceny mieszkań rosną od kilku lat, a próba odpowiedzenia na pytanie kiedy sytuacja się unormuje jest 100% spekulacją. Niskie stopy procentowe, które ostatnio “wracają” do stanu sprzed pandemii spowodowały spory wzrost zakupów nieruchomości przy pomocy kredytów hipotecznych. Rynek pierwotny we Wrocławiu działa na pełnych obrotach, a rynek wtórny nie pozostaje daleko w tyle. Jednak co tak naprawdę determinuje cenę nowych i starych mieszkań? O tym spróbujemy opowiedzieć Wam w tym wpisie.

Sprawdź również: Kredyt Hipoteczny – Krok po kroku i na luzie

Lokalizacja

Lokalizacja jest najbardziej podstawowym czynnikiem determinującym cenę. Szczególnie, gdy weźmiemy pod uwagę rynek pierwotny, w którym o negocjacje cen jest bardzo trudno. W obecnej sytuacji w Polsce można wręcz pokusić się o stwierdzenie, że niemożliwe. Bardzo często spotykaliście się pewnie ze stwierdzeniem w stylu “To ścisłe centrum, będzie bardzo drogo”. Oczywiście to mądrość ludowa, jednak zdarzają się przypadki, że kilka skrzyżowań dalej różnica w cenie jest ogromna. Spoglądając z kolei na obrzeża większych miast, nowe mieszkania potrafią osiągnąć wartość tych z centrum. Ostatecznie jednak, gdyby stworzyć coś w rodzaju gradientu cenowego w kolorach czerwieni i pomarańczy, to środek miasta “stanąłby w ogniu”. Oczywiście, jak powszechnie wiadomo, płomień nigdy nie bywa regularny. Dwie nieruchomości, nawet o identycznym rozkładzie czy wyglądzie, mogą różnić się o kilkanaście tysięcy w zależności od części miasta.

Poza tym warto wypunktować takie elementy jak:

  • Komunikacja miejska oraz międzymiastowa, odległość od drogi wylotowej
  • Pobliskie tereny zielone takie jak stawy, parki czy lasy
  • Infrastruktura przyjazna dzieciom
  • Znajdujące się w pobliżu lokale usługowe
  • Odległość od ruchliwych ulic i głośnych miejsc – np. sceny plenerowe

Cechy użytkowe

Sekcję te jesteśmy zmuszeni podzielić na kilka segmentów. Nazwaliśmy ją ogólnie, ponieważ w jej składzie wchodzą takie elementy jak powierzchnia czy wysokość mieszkania, rodzaj wnętrza (klasyczne, loftowe itd.), rodzaj powierzchni przynależnej oraz wiele więcej:

  • Metraż – mieszkania mniejsze mają najczęściej wyższą cenę za metr. Można je podzielić na przykład na ilość pokoi. W takim wypadku cena kawalerki jest najwyższa, 2-pokojowe ma około 5-6% niższą cenę, 3-pokojowe około 10% w stosunku do najmniejszego, 4-pokojowe i więcej może różnić się nawet o 15-20%. Oczywiście, wynika to z faktu, iż większe mieszkanie to większa powierzchnia, a to idzie w parze z rosnącą ceną.
  • Stan wykończenia – nowe mieszkania w stanie deweloperskim są dużo tańsze, niż te, które mają wykonane większość pomieszczeń “pod klucz”. Z kolei rynek pierwotny rządzi się w jakimś stopniu swoimi prawami. Niektórzy właściciele twierdzą, że aktualny stan nieruchomości jest na wysokim poziomie. W wielu jednak przypadkach to kwestia dyskusyjna i bez rzeczoznawcy się nie obejdzie.
  • Piętro – istnieje szansa, że wielu z Was to zdziwi, jednak mieszkania na pierwszym oraz drugim piętrze są najczęściej najdroższe. Gdyby wyobrazić sobie budynek o identycznych mieszkaniach na każdym z pięter, to trendy rynkowe powiedziałyby jasno. Parter i sama góra najtaniej, pierwsze dwa piętra najdrożej. Pozostałe lokale w zbliżonej cenie. Dół budynku jest łatwo dostępny dla potencjalnych złodziei, a sama góra grozi zalaniem ze strony nieszczelnego dachu.

Cechy użytkowe – ciąg dalszy

  • Rozkład mieszkania – długie korytarze, niewykorzystana przestrzeń oraz kilka kominów wentylacyjnych. Dodatkowo zabudowane wpusty i inne elementy zabierając (w jakimś stopniu) metraż to nieprzyjaciel działu finansowego deweloperów.
  • Umiejscowienie – w zależności od tego gdzie i kiedy wpada nam słońce przez okna – to również zmienia cenę!
  • Zastosowane materiały – nie będziemy tym punktem zajmować Wam wiele czasu – im droższy materiał tym wyższa cena. Jednak cena nie zawsze idzie w parze z jakością.
  • Powierzchnie przynależne – ogródki, tarasy, balkony oraz antresole to dodatkowy metraż. Nie jest on nigdy liczony po cenie mieszkania. Ziemia w wielu przypadkach jest “w prezencie”, taras to kilka procent od metra (50-500 zł). Podobnie jest z balkonami. Antresole żądzą się swoimi prawami. W wielu przypadkach zwiększają standard, ponieważ lokale w których się znajdują są nazywane “loftowymi”. Nawet jeżeli deweloper czy właściciel nie liczy sobie większej ceny za metr powierzchni wspomnianej konstrukcji, to z pewnością znajduje się ona już w cenie za metr.
  • Dodatkowe elementy infrastruktury – wielu deweloperów czy wspólnot decyduje się na organizację przestrzeni dzielonej. Budowane są place zabaw, siłownie, rowerownie i wiele innych. Bardzo często zdarza się, że są one “w cenie nieruchomości”. Tak, zdecydowanie są doliczone.

Zobacz też: Wykańczanie mieszkania – kilka wskazówek na co się szykować

Stan nieruchomości

Wspomnieliśmy nieco o tym aspekcie, jednak warto rozwinąć temat. Zacznijmy od rynku wtórnego. Problem polega przede wszystkim na tym, że bardzo ciężko ocenić stan faktyczny nieruchomości na pierwszy rzut oka. Kupno mieszkania, szczególnie jako kolejny właściciel, może skończyć się odkryciem nieprzyjemnych faktów czy wad ukrytych już po podpisaniu umowy. W takim przypadkach można próbować rozwiązać umowę lub wejść na drogę sądową. Wszyscy chcemy unikać takich sytuacji, dlatego warto sprawdzić poniższe szczegóły:

  • Historia nieruchomości – Należy sprawdzić takie tematy jak poprzedni właściciele, czy lokal służył jako zabezpieczenie pod kredyt oraz inne, niedostępne na pierwszy rzut oka szczegóły prawne. Niewątpliwie jest to chyba najgorsza część, jednak dokładne sprawdzenie jak największej ilości szczegółów zapewnia spokój.
  • Potencjalne wady ukryte – stara instalacja elektryczna, gazowa czy cieplna. Wykonywanie zmian lokatorskich bez trzymania się sztuki budowlanej oraz wiele innych. Bardzo łatwo można znaleźć fachowców, którzy odpowiednimi przyrządami sprawdzą stan techniczny wszelkich przyłączy. Dla przykładu elektryk może po pomiarze przepływu prądu może śmiało stwierdzić, czy wszystko jest sprawne. Raport z potencjalnie wykrytych wad, szczególnie udokumentowany przez specjalistę, daje nam możliwość negocjacji ceny.
  • Zgodność ze stanem z akt notarialnych – każda nieruchomość posiada swoje akty notarialne, co pozwala porównać ich aktualny stan, ze stanem faktycznym.
  • Technologia wykonania nieruchomości – pewne standardy muszą zostać zachowane, aby dana nieruchomość została zakwalifikowana do konkretnej grupy. Kluczową sprawą jest tutaj technologia, w jakiej została ona wykonana. Mowa tutaj o materiałach, sposobie rozplanowania, użytych narzędzi i tym podobne

Nowe mieszkania Wrocław

Stan nieruchomości – ciąg dalszy

Przechodząc z kolei do rynku pierwotnego, musimy zweryfikować kilka dodatkowych kwestii:

  • Sprawdzenie stanu mieszkania – gdybyście decydowali się na zakup, warto odwiedzić nieruchomość, którą planujecie zakupić, w towarzystwie rzeczoznawcy. Unikniecie wtedy dodatkowych kosztów związany z przeróbkami lub nawet zaoszczędzicie sporo pieniędzy. Niedociągnięcia i niezgodność z umową sprzedażową to argument koronny przy negocjacjach. Temat podobny jak przy rynku wtórnym, jednak tu naszą podstawą prawną jest umowa deweloperska. Zawarte w niej szczegóły muszą pokrywać się w 100% ze stanem faktycznym. Każdy odchylenie to potencjał na obniżenie ceny.
  • Części współdzielone, dalszy rozwój okolic budynku – warto zapoznać się również z terenami przynależnymi do tego budynku. Może się okazać, że już za kilka tygodni startuje budowa nowego bloku, który zasłoni wszystko i będzie zmorą przez kolejne lata. Nie wszystko można przewidzieć, ale jeżeli jest spory kawałek terenu, warto sprawdzić kto planuje przejąć tę ziemię.

Istnieje jeszcze wiele aspektów determinujących cenę mieszkania, jednak w tym artykule chcieliśmy poruszyć te najpopularniejsze oraz spotykane praktycznie w każdym przypadku. Zawsze pamiętajcie, że warto sprawdzić jak najwięcej szczegółów przed zakupem. Uzyskacie tym spokój ducha oraz pewność, że nie kupujecie kota w worku. Oczywiście niemożliwym jest, aby zadbać o dosłownie wszystko, ale jak mówią od przybytku głowa nie boli. Pamiętajcie, że jesteśmy do Waszej dyspozycji, sami negocjujemy ceny oraz pomagamy klientom odnaleźć swój wymarzony dom.